マンション投資の6つの選び方

これからオーナーになる方達で、マンション投資を成功させるには以下の点に注意を払う必要があります。逆に言うと、これらのポイントを掴んでいれば、本番でも期待通りの収益を得ることができます。

・家賃が下がりにくいマンションを選ぶ

そもそも、何故家賃は下がるのでしょうか? 例えば、賃貸マンションを検索する際に同じ条件で沢山の賃貸マンション情報が出てきたら、当然少しでも有利な条件を見つけようと思いませんか? 家賃が下がりやすいマンションとは、「賃貸需要よりもマンション供給率が高いエリアの為、「空き家が多く」、「最寄駅まで10分以上離れており」更に「最寄駅から目的地までアクセスが悪く」、「管理が行き届いていない物件」となります。 ほんの一例ではありますが、このような物件に住みたいと思いますか? しかし、そのような物件でも賃貸付けをしないといけません。 その際に、良く使われる戦略として「家賃を下げる」、「敷金、礼金の割引を行う」等で賃貸付けを促進していきます。 では、家賃が下がりにくいマンションの条件とは、どのようなものなのでしょうか?大切なのは立地と管理です。 立地は賃貸需要に大きく影響しており、東京23区内に於いては企業・大学などの都心回帰が起きている為、人口密度が非常に高いマーケットです。 また、大学生・社会人は、より有効に時間を活用する為に「通勤時間が短く」「乗り換え無しで目的地まで行けて」、「最寄駅から10分圏内」、「デザイナーズマンション」という条件を好みます。 更に、東京23区では地方エリアと違い、新しく開発できる空地も無いので(特に駅近)供給数が限られている為、賃貸付けに有利な条件でマンション経営を行う事が出来ます。 次に管理となりますが、一般的に現在市場にある中古物件は、各部屋の賃貸管理会社が異なる為、家賃設定にばらつきがあります。 この様な場合、家賃は低い方へと引きずられてしまうので一室毎の管理では無く、マンション一棟管理を行う事が大切です。 この様な物件の選び方が失敗しないマンション投資へと繋がります。

・空き室率が低いマンションを選ぶ

マンション経営で大切なのは空室にならないマンションを選ぶことです。 そして、仮に空室になったとしてもすぐに次の入居者が決まるような、都心部の利便性が高い駅近で、さらにデザイン性に優れた付加価値のある人気の物件を選ぶことが大切です。 ただ、空室はどのように調べたらよいのでしょうか? マンションごとの空室を調べることはなかなか難しいかもしれません。 しかし、不動産会社によっては当社のように入居率をホームページ等に掲示している業者もあります。 入居率はマンションの成績といっても良いぐらいです。 シノケンハーモニーでは築20年以上経った物件も含め入居率98.03%(2014年3月現在)です。 他者様の大半は原状回復が完了してから入居率の数字を高めていますが、当社は解約日の次の日から空室として換算し、より正確な入居率を正直に提示しております。 空室率・入居率が公開されているかしっかりとチェックし、空室率の低いマンションを選びましょう。

・管理のしっかりしたマンションを選ぶ

「マンション投資」とは、その本質は「マンション賃貸経営」です。 一般的な「投資」の場合、「投資」とは、ある「投資金額」を自分が選択した「銘柄」に投下することにより、投資が完了します。(その後は「いつ売るか?」という売るタイミングのみ) そのため、「銘柄」の選択に時間をかけたり、「利回り」の計算に目を血眼にしたり、ひたすら「割安」な銘柄を探すことに集中したり、「企業評価」の方法を勉強し、高い価値のものを安く買う方法を追い求めたり・・・と半ば「答えのない迷路」の中を希望的観測と根拠のない計算式で切り拓こうとするため、ますます「マンション投資」の本質からズレていくことになるのです。 しかしながら、「マンション投資」の場合、物件3割・管理7割と言われるように、購入した後の物件の管理状態によって、その物件の価値も利回りも、良くなったり悪くなったりするものなのです。 物件の管理状態が悪ければ、物件の価値も低下します。そして、一度物件の管理状態が悪くなってしまうと「悪貨が良貨を駆逐する」ごとく、その管理状態を改善することはほぼ難しくなります。 そのため、唯一の選択肢として「売却」ということになるのですが、「管理」の状態が悪いため、当然「安く」販売することになるわけです。 すると、その物件は、価格だけ見れば「安く」は見えます。 そこで、何も知らない「利回り」投資家がその物件に手を出し、思ったように利益が上がらないことを不思議に思いながら「いつか管理がよくなるはずだ」という幻想を抱えながら、その物件と心中することになるのです。 物件の管理とは ①入居者の質の管理(賃借人のケア対応)と②建物の管理(建物自体の修繕)の2つに分けられます。 ①を賃貸管理といい、②をマンション管理といいます。 「マンション投資」とは、長期にわたる「マンション経営」であり、この①と②の組わせで、投資後のパフォーマンスが決まるのです。 そのため、投資の前に、「管理がしっかりとした」マンションを選択する必要があり、「管理は利回りに先立つ」のです。 シノケンハーモニーでは、このコンセプトのもと物件の企画・開発から管理までを内製化かつ一元化しており一般的な「マンション投資」を広告・宣伝するものとは一線を画すシステムを構築しています。

・耐久性、耐震性に優れたマンションを選ぶ

長期間マンションを運用し続けるために重要な事の一つとして、建物の耐久性があります。 運用する物件を選ぶポイントはいくつかありますが、マンションがあっての投資ですので、どれ位の期間、資産を産み続けてくれるのかをしっかりチェックしてから購入しましょう。

●ポイント1 『劣化対策等級』 住宅性能表示制度により、建物の構造部分に用いられる鉄筋の錆び対策など、住宅を長持ちさせるための対策の程度を示す等級で、建築基準法が定める対策が講じられている場合は「等級1」、2世代(50年〜60年程度)まで長持ちするように対策が講じられている場合は「等級2」、さらに3世代(75年〜90年程度)まで長持ちするように対策が講じられている場合には「等級3」と評価されます。 シノケンハーモニーは主に最高等級「等級3」の物件をご紹介しています。 お子様の代、更にはお孫様の代まで残せる資産を残す事ができるのは、大きな魅力ですね。

●ポイント2『建築基準法改定後のマンション』 耐震偽装事件をきっかけに、建築物の安全性の確保を図ることを目的に建築基準法が2006年6月に改正され2007年6月に施行されています。 新建築基準法の定める耐震基準は、建築基準法に定められる設計基準の一つで、この基準では仮に震度6強から7程度の揺れが発生したとしても、建物が崩壊しないことが期待されます。 つまり、改定後に施工が開始されたマンションを選ぶ事をおすすめします。新築であれば間違いはないですね。

・立地、環境が良いマンションを選ぶ

不動産投資を取り組むにあたって 【物件の立地】と言うのは非常に重要なポイントになります。 不動産投資とは、購入したお部屋を他人に貸すことで 家賃収入という不労所得を得る事が出来る訳ですが、その為には、いかに安定した賃貸需要があるエリアの物件を購入するかが重要になります。 例えどんなに設備が良い物件を購入したとしても、駅から極端に遠い物件や、人口の少ない地方などでお取組みされた場合は、安定した家賃収入を長期的に確保することは難しくなります。 その為、シノケンハーモニーでは、全ての物件において厳選な立地選定をさせて頂いておりまして、単身者世帯が最も多く、人口流入が著しく増加している東京23区で、駅徒歩10分圏内の土地を取得し、物件を開発させて頂いております。

・信頼性の高い会社を選ぶ

不動産投資は、長期の運用となりますので、パートナーとなり不動産業者選びというのは非常に重要です。信頼できる不動産業者を選びましよう。では、信頼できる不動産業者とはどういう業者でしょうか?不動産という大切な資産を預ける訳ですので、担当者とのコミニュケーションも重要ですし些細な事でも報告・連絡・相談というのは欲しいものです。しかし、悪い表現にはなりますが、中には「売ったら売りっぱなし」の不動産業者というのも存在します。大切な資産を預けるに値する信頼できる不動産業者なのかしっかりと「会社の規模」や「業績」も確認し、失敗しない不動産投資を行いましょう。