マンション投資のリスク

副業として働かずして不労収入を得ることができるのが、マンション投資の最大のメリットです。しかし、それは投資が滞りなく進んでいることが前提条件になるため、必ずしも安全であることは保証できません。しっかりした投資計画を考えないと、以下のリスクが発生する恐れがあります。

・収益性

マンション投資におけるリスクの1つに収益性のリスクがあります。通常、マンション投資で皆さんが目にする利回りとは、実は、『満室想定利回り』です。どんなに良い立地に物件を所有していても、賃借人の退去は必ず起こります。融資を利用した取組みの場合には、家賃収入が得られなければ、返済は自身で負担する事になります。そして賃借人が居る場合であっても、滞納といった賃料が滞る場合には空室時同様に負担が発生します。優れた立地・仕様の物件であっても空室は必ず発生し場合によっては空室が続いてしまう事もあります。期待していた家賃が入らなければ収益性は低下します。また、一般的に退去時にかかる原状回復費用は貸手の負担となる点も把握しておかなくてはなりません。上記の様な収益性のリスクを回避する上で重要なポイントは『賃貸管理システム』です。賃貸管理は非常に多彩なメニューが存在しておりますが、投資を検討する際に・空室・滞納・退去の際にどの様な保証内容となっているのか内容を把握しておくことは重要です。保証内容によって収益面が大きく変わる事から、価格・立地・利回り等以上に重要なポイントとして考える投資家が増えています。今までマンション投資に取り組みはしたが、失敗した方が軽視していたポイントだからです。マンション投資を取り組む際、検討期・購入期よりも運用期ははるかに長い期間です。より安心・安全に運用するためにも『賃貸管理システム』の保証内容が重要となります。いくら利回りが高い(高く見える)物件であっても、実際に入居が見込めなければ、机上の空論となり収益性を得られない為、十分な注意が必要です。

・将来性・換金性

マンション投資の場合、株や通貨とは異なり、「流動性(換金性)」と「将来性」のリスクを考えることも非常に重要になります。特に、株式投資やFXとは異なり、デイトレードのように1日に何回も取引をしたり、半年間という短い期間の中で売買をすることはなく、多くのオーナー様は長期的な視点で投資を行っております。そういった意味では長期的に資産価値が下がりにくい物件また、売りたいときに売りやすい物件をお選びしていただくことが重要になってまいります。シノケンハーモニーでは、長期的に資産価値が落ちにくい都市部の駅から近い賃貸ニーズの高いコンパクトタイプのデザイナーズマンションを提供させていただいております。ファミリーマンションや一棟物件に比べて賃貸ニーズの高いコンパクトタイプのマンションは中古市場での取引も多く換金性が高く、都市部の物件であれば将来性にも期待できるといえます。

・金利上昇

不動産投資において、キャッシュフローに影響を与える要因の一つにローン金利の変動が考えられます。変動が無い金利で融資を受けられれば、キャッシュフローは安定しますが、投資用マンションの場合、変動金利のみ扱う金融機関が殆どですので、ローン期間中に金利が上昇しますと毎月の収支も変動します。90年代初頭のバブル崩壊後の超低金利政策により、日本は歴史的な低金利が続いており現在においても、不動産投資を取り組むには非常に好条件なタイミングといえるでしょう。しかし、不動産投資を行う上で今後20年~30年にわたりローン返済を続けていく中で今後もずっと低金利時代が続くとは限りません。そこで金利上昇を想定した対策が必要となります。まず基本は低い金利で借りることが非常に重要となり、銀行でローンを組む場合、お客様自身が銀行の窓口で紹介される金利より、不動産会社の紹介を受けることにより優遇金利の幅が大きくなるケースがあります。さらに同一の銀行でも不動産業者の会社規模や販売形態などで優遇金利や審査要件も異なりますので、提携している金融機関が多い不動産会社からお客様自身に一番合った金融機関を紹介してもらう事が必要になるという事です。また金利上昇時には繰り上げ返済などで収支を調整する事もできますし、変動金利の場合でも急激な返済額の上昇を抑える為に、銀行の定める基準の返済額以上になる事はありません。金利上昇局面では不動産価格の上昇が期待できると言われておりますので、マンションを複数所有し、金利上昇、不動産上昇局面に1部屋を売却して、売却利益を繰り上げ返済に充当し収支を抑える事を目的に、複数同時購入されているお客様も多くおられます。

・天災

まだ記憶に新しい東日本大震災では、地震や津波によって多くの建物が倒壊して住めなくなった場面を目の当たりにしてきました。日本は地震大国のため、今後も地震の発生は考慮した物件選びが非常に重要になります。火災や地震により建物が倒壊や破損をして入居者が住めなくなると、ローンだけが残り支払いをご自身で行いながら、建物復旧の費用捻出もご自身で用意しなければならなくなる可能性があります。シノケンハーモニーのマンションは地震に対しての安全性を第一に考え、基本構造は第三者機関からの調査確認を徹底し十分な地盤調査を行った上で、地盤に適した建築構造を採用しており創業20年以上の間に、東日本大震災をはじめとする大きな地震に直面してきましたが、弊社のマンションは倒壊・半壊はこれまでに一切ありませんでした。さらに、シノケンハーモニーのマンションは国土交通相の住宅性能評価機関の登録をした第三者機関が建物の品質を客観的に評価した設計住宅性能評価書(劣化対策等級3)を積極的に取得している為、建物の耐久性も非常に優れており長期で運用することを視野に入れた構造となっており安心してお取組みいただけます。また、万が一の際の火災保険と地震保険へ加入することにより、万全の態勢を整えております。